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Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation IPO-KOJAMO.HE pour les résultats du 7 au 20 mai. 7h00 GMT


HELSINKI, 24 mai 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats Koyamo Oyj jeudi 7 mai 2020 à 7 h 00 GMT

Bonjour mesdames et messieurs, et bienvenue à la présentation audio des résultats de Kojam au T2. En raison de la pandémie de coronavirus, cette fois-ci, nous n’organisons pas de conférence de presse au siège de Koyamo, mais nous sommes plutôt heureux de présenter nos résultats avec cette diffusion audio. Aujourd’hui, les conférenciers sont le PDG, Jani Nieminen; et directeur financier, Erik Hjelt.

Après la présentation, nous avons le temps pour les questions. Nous commençons par les questions de la ligne de conférence téléphonique. Et après cela, il est possible de poser des questions avec la fonction de conversation dans l’émission audio, et nous les guiderons après les questions sur la conférence téléphonique.

Mais sans plus tarder, allons-y. S’il te plaît, Jani, tu peux commencer.

D’accord. Bonjour à tous. Jani Nieminen est ici. Aujourd’hui, nous fournissons des informations dans des circonstances légèrement différentes. Et je suis assis ici dans mon bureau avec des écouteurs. Ce sera plus agréable de présenter notre Q1 devant de vraies personnes.

Mais malgré tout, notre solide T1 se reflète dans tous nos chiffres clés. Nous avons réussi à poursuivre une croissance rentable et notre offre de nouveaux projets de construction est très solide. Pendant cette pandémie de COVID-19, toutes nos activités principales sont toujours en cours, et notre forte capacité à fournir des services numérisés nous a permis de servir nos clients et de continuer à louer nos appartements. Nous sommes en bon accord avec notre stratégie et nous avons précisé les perspectives pour 2020. Je vérifiais simplement si j’avais le pouvoir de modifier les diapositives. Bien sûr.

Alors allons de l’avant et voyons ce qui se passe. Je voudrais commencer par fournir quelques informations sur l’impact de la pandémie de COVID-19. Et comme je l’ai dit, toutes les opérations ici sont en cours. Nous sommes lentement passés au télétravail. En fait, nos employés ont commencé à travailler à domicile le 16 mars. Nous sommes en mesure de fournir des services. Par exemple, un centre d’appels est exploité à partir des bureaux à domicile. Nous fournissons beaucoup d’informations et accédons aux questions des clients. Avec l’aide des services My Lumo, nous pouvons continuer à louer nos appartements via notre boutique en ligne. Nous avons utilisé, un peu plus, la technologie pour louer des appartements et aider nos clients, des exemples comme l’utilisation de flux vidéo pour visualiser les appartements et créer une vidéo marketing.

Et si nous regardons l’acheteur, jusqu’à présent, il n’y a pas eu d’augmentation du besoin d’un arrangement de paiement. Les loyers d’avril et de mai semblent être payés de la manière habituelle. Mais bien sûr, nous avons permis, si nécessaire à l’avenir, de créer des modalités de paiement, si nécessaire.

Afin de maintenir la sécurité et le son de nos employés et de nos clients, nous avons limité l’utilisation des espaces communs et reporté l’entretien non chirurgical et le remodelage des appartements habités. Bien sûr, nous essayons de réparer l’extérieur de ces appartements d’une manière normale. Mais pour aider à faire face à cette pandémie, il n’y a actuellement pas de saunas, par exemple, pour les locataires, et nous avons augmenté le nettoyage des ascenseurs et des halls.

Du point de vue de la construction, la construction de nouveaux appartements et nos projets de développement se poursuivent normalement pour l’instant. Et nous sommes financièrement capables de poursuivre les actions opérationnelles et la croissance de manière normale.

Si nous allons de l’avant, que se passera-t-il au premier trimestre? Je dirais que pour commencer, l’urbanisation est toujours une tendance importante et crée une demande de nouveaux logements, et cela devrait se poursuivre, et l’importance des plus grands centres de croissance augmentera. La pandémie ralentira l’activité économique et on estime que le PIB rapide de la Finlande diminuera. Il y a une extrême incertitude dans l’évaluation du développement futur de la Russie [economic] développement, et nous avons fourni certains scénarios fournis par les autorités pour le moment. Mais je dirais que généralement un ralentissement de l’économie et une baisse de la confiance des consommateurs affectent le commerce du logement. Ainsi, les acheteurs de maisons qui achètent leurs propres maisons occupées, ce qui a généralement créé une demande plus élevée d’appartements locatifs, et nous estimons que la demande à long terme d’appartements locatifs se poursuit et peut même augmenter légèrement.

Le nombre de nouveaux permis de construire a été réduit avant même que l’on estime que la pandémie de COVID-19 et le démarrage de logements seront contractés pour plusieurs milliers d’unités d’ici 2021. Les entreprises de construction semblent retarder les projets car les acheteurs de maisons sont plus prudents. En revanche, les entreprises de construction semblent avoir un peu plus de mal à financer leurs projets. L’augmentation des coûts de construction a diminué et j’estime que la nouvelle situation créera une situation où les entreprises de construction nous fourniront plus de projets. Pour le moment, il est vraiment difficile d’estimer l’évolution des prix des logements, alors qu’adviendra-t-il du marché du logement et des personnes qui achètent des maisons. Mais je dirais que les estimations concernant les loyers semblent toujours valables.

À long terme, l’urbanisation détient une forte demande d’appartements à louer, en particulier, bien sûr, la région d’Helsinki en tant que plus grand centre de croissance joue un rôle important. Le nombre de ménages vivant dans des appartements en location augmente dans toutes les grandes villes et nous estimons que cette tendance se poursuivra. Bien sûr, je dirais maintenant que c’est une combinaison d’encore plus de choses qui a un impact. D’un autre côté, nous avons déjà vu que les gens sont de plus en plus attirés par la liberté offerte par la location d’appartements. Et d’autre part, l’évolution de la taille des ménages, donc je veux dire le nombre de ménages de 1 et 2 personnes, crée généralement une forte demande pour la location de logements. Et maintenant, pendant la pandémie actuelle, on estime que le commerce du logement va ralentir et accroître encore la popularité des appartements locatifs.

Nous avons concentré nos activités sur les 7 plus grands centres de croissance ici en Finlande. Nous avons actuellement 73,1% de nos actifs situés dans la région d’Helsinki. Et si nous combinons les 3 plus grandes zones de croissance, à savoir la région d’Helsinki, Tampere et la région de Turku, c’est aujourd’hui 87,5% de nos actifs immobiliers situés dans ces 3 régions ensemble. Le taux d’occupation final de 96,9% au premier trimestre était en fait le même que l’an dernier au premier trimestre. Il y a donc généralement une certaine précipitation toute l’année.

Et puis, si nous regardons les chiffres clés, je dirais que nous avons réussi à continuer à générer une croissance rentable. Le chiffre d’affaires a augmenté de 4,6% et notre croissance similaire a été de 2,9%. L’année dernière, la croissance du T1 pour une croissance similaire était de 2,6%, donc une croissance vraiment forte est similaire au niveau. Nous avons réussi à augmenter les revenus locatifs nets de 10,2%. Et ici, il est important de noter que, bien que le nombre d’appartements ait augmenté, nos coûts d’entretien étaient en fait de 0,8 million d’euros inférieurs à ceux de l’année dernière. Actifs d’exploitation, 29,4 millions d’euros. Une augmentation de 11,8% a été enregistrée. Et bien sûr, la forte croissance des revenus locatifs nets a également permis une solide croissance des FFO.

Aujourd’hui, la juste valeur des immeubles de placement est de 6,4 milliards d’euros, et l’investissement brut de 62,1 millions d’euros est principalement en développement – de nouveaux projets de développement. Ainsi, le montant des nouveaux projets de développement est de 58,5 millions d’euros, le reste étant essentiellement des investissements de modernisation.

Résultat d’exploitation solide, 29,7 millions d’euros sont 4,1% plus élevés que l’an dernier. Et le bénéfice avant impôts comprend un bénéfice net à la juste valeur de 22 millions d’euros par rapport à 10,4 millions d’euros l’an dernier. Je dirais donc, un début vraiment solide et fort pour cette année.

Nous avons un pipeline très solide pour de nouveaux projets de développement. Et à la fin du T1, 1 651 appartements en construction, tous situés ici dans la région d’Helsinki. Et nous avons commencé la construction de 454 appartements et nous avons signé un accord avec SRV pour fournir 676 autres appartements dans la région d’Helsinki. Et en effet, si l’on compare le nombre d’appartements en construction à la fin du premier trimestre, tous ces projets se situent dans la région d’Helsinki comme l’an dernier de 1 280 appartements. Parmi ceux-ci, il y avait 1 010 appartements dans la région d’Helsinki. Et il est bon de garder à l’esprit que pour la croissance, nous sommes en mesure de combiner différentes sources telles que la construction de nouveaux appartements, la conversion de bâtiments en usage résidentiel et l’achat d’appartements existants.

En plus des projets en cours de construction, nous avons des accords existants, fournissant 1305 appartements supplémentaires ici dans la région d’Helsinki, et nous avons signé un accord avec SRV en mars, y compris le plus haut bâtiment de tours de location à être construit en Finlande. Et en fait, les travaux de construction ont commencé en avril, et la tour s’appellera Lumo 1. Le processus de zonage du développement de la métropole est actuellement en cours et devrait être achevé en 2020. Nous estimons que le cas Metropolia fournira 1 000 appartements supplémentaires ici dans le centre-ville. Helsinki.

Et si nous regardons nos projets en construction, et d’autre part, les précommandes contraignantes, tous les projets de notre solide pipeline sont bien situés le long des transports en commun, et l’affaire Metropolia fournira 1000 nouveaux appartements au centre-ville d’Helsinki.

Et bien sûr, j’aime parler de la façon dont nous créons des services et combinons la technologie. Et comme nous croyons en la valeur ajoutée pour nos clients, nous continuerons à créer de nouveaux services et concepts pour nos clients. Nous avons déjà réussi à combiner technologie et services. Mais pour l’avenir, nous développons actuellement la prochaine feuille de route numérique de Koyama. Et bien sûr, la création d’une feuille de route numérique comporte plusieurs aspects. En mentionner, bien sûr, serait l’expérience client et la certification, puis l’évolutivité et l’expérience des employés, la numérisation des propriétés et des services, l’IA et la gestion des connaissances, ainsi que la technologie et l’architecture informatique.

Et à ce stade, je passerais à notre directeur financier, Eric Helt.

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – Directeur général et directeur général adjoint [3]

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Eh bien, merci Jani et bonjour à tous et de mon côté.

Ainsi, la croissance totale du chiffre d’affaires est de 4,2 millions d’euros et une croissance similaire de 2,9%, ce qui contribue à hauteur de 2,6 millions d’euros à la croissance du chiffre d’affaires. Nous nous dirigeons progressivement vers des coûts d’eau séparés, qui contribuent assez bien à la croissance des lignes supérieures de lignes similaires, et nous prévoyons que la croissance d’une croissance similaire se situera entre 2,1% et 2,5%.

Les appartements achevés ont contribué pour 1,6 million d’euros à la croissance de la ligne supérieure. Cette année, nous avons terminé 119 appartements. Mais bien sûr, les contributions sont également l’an dernier après le premier trimestre de 1919, 755, mais ensuite nous avons vendu 520 appartements l’année dernière. Ainsi, le chiffre net contribue à la croissance de la ligne supérieure.

Le résultat avant impôt comprend le résultat des variations des investissements dans des actifs de juste valeur, EUR 22 millions. 2/3 de cela provient de restrictions extrêmes, et 1/3 vient principalement du fait que nous avons mis à jour les flux de trésorerie dans le compte. Nous avons maintenu des exigences de rendement inchangées lorsque nous avons effectué ces estimations à la fin du premier trimestre.

Le bénéfice, hors variations des investissements à la juste valeur, a augmenté [EUR 1.25 million], les revenus locatifs nets ont ainsi contribué à hauteur de 5,2 millions d’euros et les charges SGA de 0,9 million d’euros par rapport à la même période, principalement grâce aux activités de marketing. Nous avons donc eu beaucoup d’activités au cours du premier trimestre et cela sera bien sûr équilibré cette année.

Les frais financiers ont augmenté de 3,2 millions d’euros par rapport à la même période. La majeure partie de cette différence provient d’un changement d’évaluation. Donc non – il n’y a généralement pas d’éléments générateurs de trésorerie.

Et à la page 17 (sic) [Page 16], revenus locatifs nets. La marge nette des revenus locatifs était de 58,9%, mais il convient de noter que la taxe foncière a été réservée tout au long de l’année conformément aux exigences actuelles au T1, soit 11,6 millions d’euros. Et si l’on calcule qu’il est mis de côté pour différents quartiers, pour qu’il y ait 8,7 millions d’euros d’autres trimestres, la part de l’impôt foncier est d’environ 9% de la marge de NOI. Ainsi, les coûts de maintenance ont été réduits de 0,8 million d’euros, suivis de plusieurs éléments. L’un est celui qui a été augmenté par les impôts fonciers. L’augmentation a donc été de 0,6 million d’euros. [Nevertheless] 8 millions d’euros, mais là encore, nous réalisons des économies en matière de chauffage et de prise (inouïe) d’un endroit à un autre. Ainsi, grâce à un hiver doux, nous avons obtenu 1,4 million d’euros de changements de chauffage et 0,7 million d’euros d’économies sur le travail de la neige, si vous voulez.

La croissance des FFO est de 11,8%, 3,1 millions d’euros. Ainsi, les revenus locatifs nets contribuent pour l’essentiel à la croissance de 5,2 millions d’euros. Les coûts des ventes et des ventes ont été négatifs de 0,9 million d’euros et la taxe en espèces a été supérieure de 1 million d’euros à celle de la même période en raison d’un résultat plus élevé par rapport à la période correspondante.

Page 17, taux d’occupation au même niveau que dans la période correspondante.

I page 18. Ainsi, 62,1 millions d’euros d’investissement brut, environ 60 millions d’euros d’investissements de développement et 1,5 million d’euros d’investissements de modernisation. Les investissements et les réparations dans la modernisation ont légèrement diminué, tant les réparations de 0,2 million d’euros que les investissements de modernisation de 1,1 million d’euros. Nous faisons tout le travail nécessaire pour entrer dans les appartements en ce qui concerne l’épidémie de COVID-19, et puis, bien sûr, cela joue un rôle, et nous y avons réalisé des économies. Dans la période à venir, nous prévoyons que les investissements et les réparations pour la modernisation se situeront entre 60 et 70 millions d’euros.

Page 19 Les investissements immobiliers à la juste valeur ont augmenté de 83,4 millions d’euros. Ainsi, le développement a contribué pour 62,1 millions d’euros; variation de la juste valeur, EUR 22 millions. Et nous avons installé quelques appartements. Les paiements se sont élevés à 1,5 million d’euros.

À la fin du premier trimestre, nous avions encore 2 876 logements dans lesquels nous avons encore des restrictions d’évaluation, et ces restrictions prendront progressivement fin à la fin de 2024. On estime que l’impact de ces restrictions finales se situera entre 230 millions et 240 millions d’euros. 25% de cette quantité se cristalliseront cette année, 30% en 2024 et le reste sera réparti également entre les autres années.

Le côté gauche des colonnes montre les activités de développement en cours, les appartements en construction, 1 651 appartements, 205 millions d’euros déjà investis et près de 200 millions d’euros à investir dans la réalisation de ces projets de développement en cours. La colonne du milieu montre ces accords contraignants, principalement des accords conclus entre Koyamo et SRV et Hausi qui prévoient 1305 appartements et 331 millions d’euros à investir.

Et la colonne de droite montre notre banque foncière si vous le souhaitez. Donc, accès au sol propre avec les bâtiments résidentiels existants, où l’idée est de les démolir et d’en construire un nouveau là-bas, et puis il y a convergence, surtout le cas de la Métropole. Nous prévoyons que le montant total des investissements de développement cette année se situerait entre 300 et 360 millions d’euros. 300 millions d’euros représentent presque ce que nous avons déjà investi et le montant nécessaire pour achever les activités de développement en cours. Et puis pour 360 millions d’euros, plusieurs nouveaux projets devraient être lancés cette année, et 99% de la banque foncière est située dans la région d’Helsinki.

Page 21, nous avons de belles photos de projets en construction. Ils sont tous dans la région d’Helsinki, de très beaux immeubles. Nous sommes réellement ravis de pouvoir les compléter et les mettre sur le marché.

Page 22. Ratio capital / valeur, tampon très fort, très, très agréable par rapport à nos niveaux cibles. Et donc, l’objectif du ratio de capital est de 40% supérieur à cela, et LTV inférieur à 50%.

23. Ainsi, l’EPRA NAV par action s’est bien amélioré, tout comme le capital par action. Et, bien sûr, si vous comparez le chiffre à la fin de l’année, il est bon de noter qu’à la fin du premier trimestre de cette année, le dividende était déjà hors de ce calcul. Alors, bien sûr, cela joue un rôle.

Page 25 (sic) [Page 24], financement. Nous avons une structure de capital polyvalente, la moitié du financement provient du marché obligataire; l’autre moitié, principalement des banques nordiques et du programme de papier commercial. Chiffres financiers clés solides, taux d’intérêt moyen, y compris les charges d’intérêts nettes, 1,8 et intérêt moyen – période d’intérêt fixe et échéance moyenne des prêts un peu moins de 5 ans. Et aucun besoin de refinancement majeur dans les prochaines années. Les 309 millions d’euros dus cette année sont couverts par un document de politique en cours, ainsi que par des obligations de 100 millions d’euros arrivant à échéance plus tard ce mois-ci, mais nous avons les liquidités nécessaires. Il est donc déjà bien couvert.

Page 25. A la fin du trimestre, nous disposions d’une trésorerie et équivalents de trésorerie de près de 240 millions d’euros et d’actifs financiers liquides d’environ 70 millions d’euros. Et nous avions 300 millions d’euros de lignes de crédit louées non utilisées. La situation financière de l’entreprise est donc à un bon niveau. Nous avons conclu des accords sur la période et après la période, nous avons donc conclu un prêt d’un montant de 75 millions d’euros avec un prêt de 5,5 ans avec OP Corporate Bank. Nous avons conclu un accord de 50 millions d’euros avec Danske banka et nous avons signé un accord de prêt avec la Banque européenne d’investissement pour un montant de 34 millions d’euros. Donc, le marché était également assez difficile, mais nous avons réussi à conclure tous les accords de financement que nous voulions conclure.

Et puis nous avons augmenté la question du papier commercial pour être sûr, si vous voulez. Par conséquent, nous voulions augmenter le montant en espèces de la société lors du lancement de ce COVID-19. Et le niveau normal, si vous voulez, est proche de 50 millions. Et nous avons mis en place un programme EMTN, 2,5 milliards d’euros, qui couvre les besoins financiers pour toute la période de la stratégie, et en plus le refinancement des deux Eurobonds restants qui arriveront à échéance en 2024, 2025.

S’il s’agit d’objectifs stratégiques, ils sont désormais inchangés. Donc, ceux-ci ont été publiés dans notre – lorsque nous avons publié le projet de loi annuel. Une note est FFO, le revenu total à la fin du T1 était inférieur à ce niveau. Mais là, nous incluons également la taxe foncière pour toute l’année. Donc, si nous le réservons pour toute l’année, nous sommes – à la fin du premier trimestre, nous étions au-dessus de ce niveau cible, qui provient également du FFO par rapport au total des revenus.

Page 28. Notre regard pour cette année est un peu plus précis. Ainsi, nous avons maintenu la perspective d’une ligne supérieure entre – inchangée entre 2% et 6%, et nous avons fixé nos lignes directrices FFO à 146 à 158 millions d’euros. Le précédent était de 142 millions à 156 millions d’euros. Donc, cette spécificité – en fait, l’arrière-plan est que nous avons eu un Q1 assez solide. Et nous nous attendons à ce que les activités de l’entreprise à venir soient assez proches des niveaux normaux. Et nous nous attendons à ce que le temps soit à un niveau normal plus tard cette année. Et bien sûr, nous incluons des appartements qui seront terminés plus tard cette année.

Et maintenant je vais le rendre à Janie.

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – Directeur général [4]

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D’accord. Il y a certains effets et, je dirais, pour les conclure, nous pensons que nous sommes en mesure de poursuivre nos activités et notre croissance malgré la pandémie de COVID-19. Donc, la numérisation et notre capacité à fournir des services à partir de bureaux distants, un comportement solide des utilisateurs, nous n’y avons pas vu de changements majeurs. La demande restera forte et nous continuerons d’investir selon notre stratégie. Faible risque que le virus COVID ait un impact sur les chantiers de construction. Quelques petits retards sont possibles. Mais pour le moment, nous ne voyons rien de tout cela se produire. Et financièrement, nous sommes en position de force, nous sommes en mesure de continuer à investir.

La politique de dividende est toujours la même que la stratégie de paiement, c’est-à-dire de verser au moins 60% des FFO à condition que le ratio de fonds propres soit de 40% ou plus, compte tenu de la situation financière de l’entreprise qui est actuellement solide.

Et pour résumer, je dirais que l’année a démarré fort et effectivement selon nos attentes. Une croissance similaire de 2,9% a été très forte. Et nous avons pu renforcer le pipeline de nouveaux projets de développement, de nouveaux projets de construction et nous sommes en bonne position pour poursuivre nos activités et notre croissance malgré la pandémie de COVID-19.

Et à ce stade, je vais transmettre à Maija et nous allons commencer par des questions et réponses. Avons-nous Maija en ligne?

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Directeur de l’IR [5]

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Oui. Apparemment, mon micro ne semblait pas fonctionner, mais maintenant c’est le cas. Bien, merci beaucoup. Passons aux questions. Et d’abord, nous poserons des questions à la ligne de conférence téléphonique. Alors, opérateurs, nous sommes prêts à répondre aux questions.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions pour l’opérateur) Donc, question no. 1 par Anssi Kiviniemi de SEB.

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Anssi Kiviniemi, SEB, Département de recherche – Analyste [2]

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Voici Anssi de SEB. J’ai 3 questions, donc je les prendrai 1 par 1 si ça vous va. Tout d’abord, quelle est votre approche pour augmenter les baux sur ce marché? Nous avons vu de nombreuses annonces de concessions pour les locataires dans leurs paiements de loyer. Alors, comment abordez-vous cela? Et est-ce ce que vous avez indiqué précédemment dans l’appel que vous vous attendez à une croissance des revenus pour des prix similaires supérieure à 2,5% dans un avenir proche? Ou ai-je mal compris quelque chose?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – Directeur général [3]

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Jani est là. Je suppose que je vais prendre celui-ci. Comme je l’ai dit, nos clients paient leur loyer normalement. Et j’ai dit que nous pensons que le développement des loyers continuera à être comme estimé précédemment, donc le marché va augmenter un peu moins de 2 personnes ici dans la capitale. En revanche, nous pensons avoir pu augmenter les loyers cette année comme prévu. Je dirais donc que le loyer et une croissance similaire augmentent, nous – comme Eric l’a mentionné, percevons plus de frais liés à la consommation d’eau, et cela crée également une croissance similaire.

Je dirais donc que 2,9% est un chiffre très fort. Mais à long terme, je dirais bien sûr qu’en fin de compte, tous les clients paieront déjà des frais d’eau séparés. Ainsi, une croissance de croissance similaire se situera très probablement entre 2,1% ou 2,2% à 2,5% comme précédemment estimé.

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Anssi Kiviniemi, SEB, Département de recherche – Analyste [4]

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D’accord. Ensuite, un autre problème de coûts de réparation et d’entretien. Ils étaient faibles au premier trimestre. Faut-il s’attendre à ce que cette tendance se poursuive au T2, T3, T4? Et puis, peut-on s’attendre à une augmentation des coûts de réparation et d’entretien en 2021?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – Directeur général [5]

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Je dirais que, comme Eric a fourni les informations, nous avons évité d’entrer dans les appartements avec les locataires vivant à l’intérieur. Et donc seuls les besoins urgents ont été résolus. D’un autre côté, bien sûr, nous essayons de poursuivre toutes les réparations à l’extérieur des appartements comme prévu. À l’heure actuelle, nous pensons que, comme Erik fournit des informations, nous sommes généralement en mesure d’effectuer toutes les réparations à l’extérieur des appartements comme nous le prévoyions, mais bien sûr, nous surveillons la situation tout le temps, qu’il y ait des retards ou la nécessité de reporter certains projets. Il est donc un peu tôt pour fournir des informations globales. Nous devons surveiller la situation. Dans l’ensemble, je ne pense pas que cela aura un impact significatif sur 2021 de toute façon?

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Anssi Kiviniemi, SEB, Département de recherche – Analyste [6]

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D’accord. Ensuite, la dernière question, c’est le marché des transactions. Nous avons vu très peu d’annonces et de transactions publiques sur le marché. Mais comment est l’activité, pour ainsi dire, dans les coulisses. Vous a-t-on proposé plus ou moins de portefeuilles? Ou quelle est la situation? Et quelle est votre ambition, ce qui signifie que vous disposez actuellement d’un pipeline assez solide en termes historiques pour votre propre développement à l’avenir. Comment voyez-vous la progression des acquisitions de portefeuille?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – Directeur général [7]

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Merci d’avoir posé la question. Et comme je l’ai déjà mentionné, il est bien sûr important pour nous de pouvoir grandir avec l’utilisation de plus de ressources, y compris de nouveaux projets de construction, la conversion d’espace dans nos appartements et l’achat de portefeuilles existants. Et nous analysons toutes les possibilités tout le temps. Je pense donc avoir fourni des informations qui, je pense, nous fourniront davantage de projets de développement. Cette année, nous analysons donc probablement plus de projets que d’habitude.

D’un autre côté, bien sûr, nous parcourons le marché tout le temps pour acheter des portefeuilles. Je dirais que des circonstances spéciales ont été identifiées au cours du mois dernier, donc probablement de plus grands investisseurs ont suivi ce qui se passe réellement en Finlande. Et nous avons des restrictions sur la façon dont nous pouvons déménager ici en Finlande. Il est si difficile d’estimer ce qui se passera cette année. Mais nous scannons et si nous trouvons un portefeuille qui nous convient, bien sûr, nous sommes capables de bouger. Mais dans l’ensemble, j’estime que le marché des transactions sera plus lent cette année.

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Opérateur [8]

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Notre prochaine question est Svante Krokfors de Nordea.

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Svante Krokfors, Nordea Markets, Département de recherche – Analyste [9]

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Il me restait une réponse après la question d’Anssey, et c’était à propos d’Erik. Vous souhaitez commenter le coût de la dette autour de la disponibilité du crédit en financement bancaire et obligataire? Comment s’est-il développé? Je pense que vous en avez parlé au moins un peu plus tôt.

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – Directeur général et directeur général adjoint [10]

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La banque semble être assez sélective. Dans notre cas, nous n’avons eu aucune difficulté à obtenir le financement souhaité. Et les marges dans ces transactions qui sont effectuées sont clairement inférieures à ce que nous avons en moyenne dans notre portefeuille. Mais le marché obligataire a – c’était vraiment un sous-marin. Donc, à la fin de cette année, dans notre cas, la banque a estimé que la fourchette serait d’environ 100 points de base. Et lorsque ce COVID-19 a commencé, les estimations étaient proches de 300. Et puis le marché était déjà ouvert et s’améliorait. Nous sommes peut-être quelque part entre les deux. Il y a donc eu des changements assez importants. Mais encore une fois, il est bon de garder à l’esprit que les taux d’intérêt sont toujours à des niveaux extrêmement bas. Donc, ces niveaux sont tout à fait réalisables pour une telle entreprise. Cependant, les changements ont été assez importants, d’abord à la hausse puis progressivement améliorés.

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Opérateur [11]

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Notre prochaine question est Jussi Nikkanen de Handelsbanken.

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Jussi Nikkanen, Handelsbanken Capital Markets AB, Département de recherche – Analyste de recherche [12]

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J’en ai en fait 3. Comment voyez-vous les rendements de l’évaluation évoluer au cours de cette année ou de l’année prochaine?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – Directeur général [13]

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À ce stade, nos rendements restent les mêmes, et nous n’avons pas reçu d’informations selon lesquelles il y aurait une pression pour changer les besoins de rendement.

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Jussi Nikkanen, Handelsbanken Capital Markets AB, Département de recherche – Analyste de recherche [14]

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D’accord. Tapez ensuite 2 questions qui sont essentiellement liées à votre note. Et c’est là que certains Moody se débattent – ou je ne sais pas si cela se produit, mais le type d’offre excédentaire que vous avez dans l’objectif financier de LTV est inférieur à 50% et maintenant que nous savons ce qui s’est passé l’année dernière avec des changements de juste valeur, y a-t-il des pensées que pourriez-vous réviser vers la cible de LTV en fonction du changement d’évaluation que vous avez effectué l’année dernière?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – Directeur général [15]

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Je pense qu’Eric fournira des informations pour celui-ci.

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – Directeur général et directeur général adjoint [16]

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Oui. Lorsque nous avons effectué ce changement de technique d’évaluation à la fin de l’année dernière, Moody’s a publié un commentaire, et ils l’ont considéré comme une chose très positive, et ils n’ont pas changé la note, comme ils ne le font généralement pas dans une situation comme celle-ci, mais ils voulaient évidemment dire qu’ils l’avaient vu. comme un crédit positif. Et nous n’avons pas changé nos objectifs financiers. Et nous pensons toujours que ces objectifs sont tout à fait appropriés pour une grande entreprise de rési ici en Finlande. Nous avons actuellement un tampon assez important par rapport à ces niveaux.

Comme Jani l’a mentionné, nous n’avons remarqué aucun changement dans les exigences de rendement du marché et les intermédiaires ne font aucun commentaire à ce sujet. En fait, ils n’imposent aucun changement pour le moment. Mais la vue est, bien sûr, assez brève.

Et il y a quelques semaines, Moody’s a publié un commentaire concernant Kojam, déclarant ensuite que la société est en bonne forme, que les chiffres clés sont solides et ont maintenu leur note actuelle, BAA, pour obtenir une perspective stable. Bien sûr, plus tard cette année, pas très loin, nous allons avoir une réunion annuelle avec Moody’s et ensuite discuter de la situation. Mais nous avons des KPI assez solides et nous ne les avons pas modifiés. Et compte tenu des estimations de la demande à long terme tirée par l’urbanisation ici. Nous pensons donc que la stratégie de croissance ici est toujours valable et nos chiffres clés nous fournissent un bon contexte pour cette croissance. So we have the equity, if you like, already in place for additional growth. And now, we have access for different sources of financing as well.

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Jussi Nikkanen, Handelsbanken Capital Markets AB, Research Division – Research Analyst [17]

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I’m referring to the same report Moody’s came out, a key metric that they highly valuate, which is kind of unencumbered assets. They seem to struggle heavily with the understanding the Finnish kind of pledged asset study. Could that be something that you could assist with key metrics with unencumbered assets in the future in order to let them understand better your pledged asset situation?

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & Deputy CEO [18]

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So actually, in our case, we haven’t had any difficulties, and we think that Moody’s understands very, very well our position. When we applied for the first public rating more than 2 years ago, then we discussed about this portion of unencumbered assets, and it was very clear for us and for Moody’s, that the target level is to be above 60%, 6-0 percent of unencumbered assets. And we had a path towards that, and we are already above that level. So it’s non-topic in our case anymore.

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Jussi Nikkanen, Handelsbanken Capital Markets AB, Research Division – Research Analyst [19]

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But as they kind of calculate the figure of the pledged assets, it’s roughly almost EUR 1 billion above your actually asset pledges when but looking at the outcome in the Moody’s report. So somewhat a misunderstanding there could be, I don’t know, kind of just looking at the figures. But just — and not a question as such.

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Erik Hjelt, Kojamo Oyj – CFO & Deputy CEO [20]

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As I said, it’s not issue for us because Moody’s seems to be quite satisfied with our current situation regarding the unencumbered portion of our unencumbered assets.

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Operator [21]

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Our next question is from [Oliver Bradis] from Goldman Sachs.

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Unidentified Analyst, [22]

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I just have a question on the flexibility arrangement that you discussed for tenants as a result of coronavirus. Can you comment a little bit further about what sort of arrangements these are and what kind of uptake you expect from them?

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO [23]

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Yes. I think we had a similar question in the chat as well. So I cover the whole topic. As I mentioned prior, we haven’t seen any changes there. Actually, the rents have been coming in, in a normal manner. We have prepared ourselves in case that the economic situation is getting worse, and some of the — our customers as well might get unemployed. And in that case, the tenant might end up in a situation that it will take some weeks or even a couple of months in order to get the decisions concerning subsidies. So we are able to make payment agreements for that period when the customer — the tenant is waiting for the subsidy decision. But so far, we haven’t seen significant pressure there. It’s been business as usual.

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Unidentified Analyst, [24]

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Okay. So that would be, to clarify, when a rent waiver, if a decision was pending on a government subsidy for a tenant that was made unemployed.

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Jani Nieminen, Kojamo Oyj – CEO [25]

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Yes. Yes. Of course, there are several subsidies available like unemployment subsidy which the individual is able to get. And then, of course, at the end of the day, we do have a housing allowance system in place here in Finland.

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Operator [26]

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All right. There are no further questions at this time. So please go ahead, speakers.

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Maija Hongas, Kojamo Oyj – Manager of IR [27]

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Okay. Thank you very much. We had one question from the chat, but actually Jani already answered that. So now we have no further questions.

Thank you very much for all of you to participating in our audiocast today. Before you go, I would like to remind you that our half year report from January due in 2020 will be published on 20th of August. And also to let you know that we are planning to held our first Capital Markets Day in Helsinki on 29th of September if the circumstances permit. So please save the date. We will provide more information later. But thank you very much. Enjoy the beautiful spring day. And hopefully, we will see you again. Thank you very much.



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